第14回：商業物件のプレミアムとは？

オフィス用スペースや飲食店、マッサージ店など商業物件の契約では、リース物件（LH）と土地付き物件（FS）がありますが、多くの場合はリース契約を交わして一定期間の使用権を得るリース物件の取引になります。こうしたリース物件は通常、地主（Landlord）と5年のリース契約を交わすことになりますが、1年〜3年、10年といった契約期間もあり、契約期間満了後も延長オプションとして3年や5年の追加期間を1回または2回、契約に入れることもあります。

契約後はテナントがその契約期間満了まで、毎月家賃（Base Rent）や共益費（CAM）、固定資産税を払うことになるのですが、いろいろな事情でテナントが契約を解除したい場合が出てきます。その場合、通常は新たなテナントを見つけるまでは現テナントが上記費用を払い続けることになりますが、リース権を第３者に譲渡することができます。

そこで、リース期間がいくらか残ったままで売りに出されるのですが、多くの場合、現オーナーは入居する際に少なからず費用をかけて内装工事をしたり、家具や厨房機器、キッチンやサロン用の洗面台などを新調しており、リース権を譲渡する際にそうした費用を少しでも回収するために、物件内の家具や厨房機器、設備など（FF&Eと言います）をそのまま譲渡する代わりに、それらの費用を譲渡条件に設定しています。その費用を「プレミアム」と言い、多くの商業物件のリース権譲渡の条件に設定されています。プレミアムはそのリース権を売り出しているテナントに支払われる費用で、立地や内装のクオリティ、機器類の内容によりテナントが希望価格を設定し、$50,000〜$500,000くらいまで様々です。

プレミアムは指値や交渉が可能ですが、たとえ買手がその家具や厨房機器が不要と言ってもプレミアムは安くはならないことが多いです。（上述のように現テナントがかけた費用を回収したいため）
一方で、米国でE2ビザなど就労ビザを取得したい事業主にとっては、こうしたプレミアム費用はビザ取得のための申請要件としてカウントされるため、こうしたプレミアム付きの商業物件を購入し、米国就労ビザを申請・取得されている方が多くいらっしゃいます。プレミアム付の商業物件を購入しただけで就労ビザが自動的に取れるわけではなく、手続きの詳細は移民弁護士にご相談いただく必要がありますが、弊社の方でこうした物件紹介、移民弁護士もご紹介いたしますのでお気軽にお問い合わせください。また、弊社Webサイトに具体的な商業スペース・売物件の情報がありますのでぜひご覧ください。