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第9回 : ハワイ不動産 Q&A 2

このコラムでは、ハワイへの進出、又はハワイでの起業に際して必要となる「拠点」、不動産用語では「箱」などとも呼びますが、「大事な自分の城」となります。その選定、確保、開業まで不動産屋の視点と言葉でアドバイスします。

クライアント紹介
ホノルルの人気店「鍋屋まいど」です。オーナーのケビンさんと記念撮影!

アロハ~!スターツハワイの池田多聞です。子供達の新学期がスタートし、夏休みは終了。この原稿書いている現在は、2016年もほぼ第三四半期が終了しており、今年も早かったなと実感しています。さて、5月のコラムでは、業態別のお勧め出店地区やモノレールに関するQ&A形式で、私見を発信させて頂きましたが、今回は読者のみなさまから、過去のコラム内容に関する具体的な質問を頂きましたので、詳細を回答いたします。

Q1.
「Aさんが、ハワイで住居用のコンドミニアムを所有したとしても、それが夫婦名義で所、Aさんの奥さんまでしっかり保証を差し入れていない限り、General Growthは債権者としてその物件に手を伸ばすことはできません」とありますが、仮にこれが奥さんではなく友人や知人でも、物件に手を伸ばすことはできないのでしょうか?
A1. これは僕の7月コラムへのご質問ですが、回答としては相手が問題ではありません。所有形態がどうなっているのかが鍵となります。通常、夫婦で物件所有の場合は、その所有形態が“Tenants by Entirety"となりますが、この相手が配偶者ではなく、友人や知人でもその形態形成は可能です。ほかにも自分が生きているうちに、財産(所有不動産等)をLiving Trust(生前信託)に入れて節税対策や相続対策を講じている方も多くいます。
Q2.
「担当弁護士がそれぞれのスタイルで常識を記載するもの」とありますが、弁護士の常識により内容が変わることなどあるのでしょうか(法的に認められた事項などではないのか)?
A2.

これも僕の7月コラムへのご質問ですが、もちろん常識は動きません(ビジネス慣習は通常動きません)。ただし、その常識を各弁護士が自分のスタイルで記載し、契約書を作りあげていきます。つまり、弁護士事務所によって契約書の書き方が異なるということです。 契約書の導入部分にあたるRecitalがやたら長かったり、契約文言の定義(Definition)が通常より多く記載されている契約書を僕は見てきました。また、その家主が用意するリース契約書への対応もさまざまで、オファーのやり取りで重要なリース条項が合意しているにもかかわらず、正規のリース案に対して、いわゆる「て、に、を、は(実質重要ではない)」に細かいテナントもいました。具体例を挙げれば、僕がカリフォルニア州トーランス市で開発に携わったオフィスビルプロジェクトがあります。僕は当時、全日空ビルに在籍していたのですが、全米統括の全日空米国本社をテナント誘致の際に、定型フォームのリース契約書を送付すると、同社の法務部からたくさんの指摘をいただいたのです。これをやらないと同部署の仕事がなくなってしまうんだろうなと思いつつ、多少の文言変更を行ない契約締結にいたりました。ハワイでは当時の全日空ビルの主要テナントであったPradaのメイン弁護士事務所が香港にあったため、米国発リースとの文言定義にて大いに揉めました。この場合、僕はどうしても全日空ビルにいるその他30+テナントとのリースの整合性を保つため、イギリス流儀の要求-これも「て、に、を、は」なので、本リース契約には触らず、同契約へのAmendment(付属契約Addendumとも言います)で処理しました。

Q3.
最終的に物件を購入する際の決済において、現地(アメリカ)にいなければなりませんか?
A3.

これは新規の質問ですが、結論から言えばNOです。購入物件にかかわる認識や決断がしっかりされていれば、当人がハワイにいる必要はありません。この場合、購入者が法人の 代表者、もしくは個人と想定されますが、不動産の権利書、通常Fee Simple(土地付所有権) 物件であればDeedを、Leasehold物件であればAssignment of Lease(借地権所有権)の権利書を、引渡し時に、アメリカ大使館(東京)、アメリカ総領事館(大阪)、または霞ヶ関の公証人役場のいずれかで公証人(Notary Public)の前で署名、公証し、当該書類をハワイに戻せば、決済は可能です。もちろんその際に購入資金もエスクローに届いていないと駄目ですが、お金と正式書類とも、引渡し前の2営業日前にエスクローへ届いていれば予定通り引渡しが可能です。

今回の質問は3つでしたが、ハワイ起業目指す方、またはご質問等があれば、僕にいつでも連絡頂ければ幸いです。